餐廳選址及轉讓的那些坑

                    火鍋店經營與管理2021-06-21 12:56:08


                    大家看慣了選址的眾多文章,那么該篇選址禁忌相信能夠彌補您創業選址時的不足。所謂缺點都避免了,想不好都難!

                    餐廳選址的門道非常多,根據定位的不同,你可以有無限多的選擇,但以下這些陷阱是切記要注意的:

                    1、客流冷清的店鋪不要去租:客流來往很冷清的街道店鋪,一定有它冷清的原因,雖然你大約覺得它應該可以賺錢,也不要信這個邪。好多知名的重慶火鍋品牌往往都容易犯這樣的錯誤。

                    2、絕不相信酒香不怕巷子深的老話,時代不同了,沒有誰非要在你這里吃飯才行。一定要讓你的店引人注目,比如XXX火鍋解放碑銀座店因在樓上,所以在下面人行道上就立了一個很大的廣告位。這年頭,注意力就是競爭力。

                    3、情愿去租房價高的店鋪,也不租多幾倍面積的偏僻胡同,即使資金不足,也應該租相對鬧市的地方。重慶XXX火鍋遠東美人美店就是一個成功的案例。如果資金有限,一開始店鋪小點沒關系,人流多,資金周轉就快,賺錢也多。很多人在這上面犯了毛病,求面積不求人流,是生意的最大忌諱。

                    4、太寬的路面都不適合做餐飲,在城市里尤為重要。

                    5、很重要也很需要注意的一條是:每條街道都是有陰陽兩面的,有時候街的左邊也許比不上右邊,可在這個地段是這樣,在另外一個地段卻不是。要看清楚,有的街很奇怪,通常街的一邊很賺錢,街的另一邊則虧錢無數,租金卻差不多。你說那是風水不好?問風水不如問自己,你先坐公交、坐地鐵、打車、開車、步行自己試著走走,看你自己愛走哪邊。

                    6、肯德基、麥當勞選址肯定沒問題,你在旁邊開一餐館也能火?錯!你得看你的定位和它們是否相似,能不能拼過人家的服務,最重要的是,你的顧客會不會被對手截住?

                    7、切莫跟風:某某重慶火鍋、特色餐飲一條街,某某特色小吃、餐飲加盟一條街,大忌!你首先得看清這條街是不是現在大家都在賺錢,還是總體在虧錢,以后會怎么樣?周圍還有沒有別的種類的店鋪?還是那句話,你別指望消費者為吃而吃專程拜訪你的美食。

                    8、你的資金如果還等不到生意好起來,就無法生存下去就必須離開的街道,一定不要去租,生意不好,越是虧錢的時候,越是沒人救你。

                    9、不要相信朋友無數,店鋪偏僻點沒關系的大話,這是自我感覺良好的最大錯誤,做餐飲的人最容易這樣做,很多原本在老店生意很好的餐館開了新店后卻雄風不再,大一半就是犯了這樣的錯誤。

                    10、大型賣場沃爾瑪、家樂福等旁邊的餐館就一定火?在選址時,你可千萬別忘記看看來買東西的都是哪些人,商戶習慣怎么吃飯。一般來說,慢餐的話很難火起來,除非這賣場也開在繁華地段。


                    11、有些地段有很多空著的店面,那就是說通常是生意最不好的地段。你如果沒有非凡的經營手段與調動客流的本領,請你離開。因為,很多人都死了,你不見得比人家厲害。

                    12、別去相信“和尚也能用上你的梳子”那種財富故事,這或許對其他行業有用,但對餐飲業沒用。就算你打折返券送得再多,他不吃你那種菜,也是枉然。

                    13、中間有柵欄的路兩旁基本不能開餐館,或者說,你只能吸引路一邊的人流,算算看吧。

                    14、租房,一定要看清楚是第一房東還是第二房東。與第一房東簽訂合同時要看是不是允許轉租;如不是,則最好慎重,首次租房時尤其要注意這一點,以防萬一選址的決策失敗。

                    15、銀行旁邊不合適做餐飲,甭管你要租的地方有多繁華。

                    16、婚紗店旁邊不太適合做餐飲。一輩子照三兩次婚紗到頭了吧,誰會不拍完就餓得出去吃飯?

                    17、打著“黃金旺鋪,火爆招租”這種廣告越多的地方商鋪肯定租售的不好,這是房地產內行人都知道的秘密。

                    18、周圍有太多與你定位雷同的餐館,千萬不要去租,他不好,你也別想好。

                    19、較大型餐館周圍沒有停車位的地方不要租,你別指望顧客會把車停在2公里之外再打車回來吃你的菜。

                    20、交通不方便的地方不要選。

                    21、車站下方的位置最好不要選。

                    22、最重要的是要時刻記得,這是個競爭充分的市場,沒有誰會非吃你這一口不可,選址與定位,都要圍繞著顧客的真正需求來做文章。

                    開餐飲店選址要避免的錯誤

                    第一種是主力店或商圈不成熟,客源太少,即使所有人都來用餐也不能實現滿意的營業額。目前北京商業競爭激烈,新開業的商場生意一般不會太好,客流量很小,一般需要養一段時間才能達到不錯的客流量和營業水平。新商場開在成熟商圈內客流培養時間相對短一些,如果新商場作為主力店開在新商圈里,客流培養時間會更長,風險相當大。餐廳是依托主力店(大型商場等)生存的附著店,顧客來源主要依賴商場的客流。如果餐廳開在不成熟的主力店及商圈內,通常會象商場一樣遇到客源不足的問題,開業初期賠錢的可能性極大。

                    第二種情況是顧客類型不符,雖然看起來客流很大,由于年齡、職業、消費水平及消費偏好與目標顧客特征不符,多數人都不可能經常來用餐,導致有效客源不足。顧客的各項特征中對餐廳經營影響最大的是消費水平,如果在低收入人群密集小商品批發市場旁邊開一家高價位餐廳,餐廳外面人流量雖然很大,但因消費能力不夠而很少來用餐,餐廳生意肯定不會好。選址不能光看客流的絕對數量,更重要的是考察目標顧客的類型和數量,看其能否達到要求。

                    第三種情況是由于位置不好顧客進入不便或因為競爭對手攔截導致客源不足,雖然外面客流量很大,但對餐廳的實際貢獻卻不大,很多餐廳所犯錯誤都屬于這種類型。

                    選址對餐廳來說事關成敗,如果餐廳內部經營有問題,例如口味不好、質量差、服務差、速度慢等,還通過內部調整提高水平以使顧客滿意;如果錯誤地選擇了客源不足而且狼多肉少競爭激烈的店址,基本上無計可施了。最好的辦法是早點關閉,想堅持就要準備一大把錢來“燒”,直到店鋪開始盈利為止。

                    總之,對餐飲店來說好店址是稀缺資源,不容易找到,但決不能因此而遷就那些似是而非的店址,要擦亮自己的火眼金睛,努力從一堆“破銅爛鐵”中找出閃光的金子。

                    餐廳選址建議

                    1、有人的地方總有飲食需求,沒有什么地段是絕對的好,絕對的不好,關鍵是要看有沒有人來。諸葛烤魚加盟店大部分就是這樣的選址策略。

                    2、定位是選址的關鍵,不要貪心做遍天下所有的美味,清楚你想要什么,你的顧客想要什么,他口袋里有多少錢,這是選址的前提。比如定位大眾消費的重慶火鍋或重慶火鍋加盟的小天鵝、德莊、奇火鍋、秦媽等都是遵循這一前提。

                    3、除了通常要注意的事項,本項目選址還要著重考察步行的便利。

                    4、如果房租較高的話,一定要多考慮一下這個地段能給你帶來的翻臺次數,比如奇火鍋解放碑銀座店、萬豪大酒店就是這樣的策略。

                    5、一般來說,3-5公里半徑內有30萬的消費人口,做重慶火鍋、重慶火鍋加盟店、特色餐飲、干鍋就有了賺錢的保證。

                    6、經常堵車的地方也就是人流較大的地方,這里就很有可能成為做餐飲的好地段。

                    7、如果一時資金不足,無法租到一個地區最好的地段,你也可以找個有發展潛力而租金相對比較低的地方來做餐飲,當然前提是你手頭的資金能撐到這個地方火起來的那一天。

                    8、靠近地鐵出口一邊的地段人流會比較多。

                    9、大部分人喜歡從右拐彎,因此這片區域是比較合適選擇的。

                    10、街道的拐角處是餐飲選址的最佳地點。

                    11、無論回家還是娛樂,“逃離”辦公區的白領們都要在通往公交車或者地鐵站時走一段路,但誰都不喜歡再往回走哪怕一兩步。如果選址寫字樓周邊做餐飲,一定要注意地段是否在辦公區和車站之間。

                    12、盡量選擇遮蔽物不太多的地方以增加醒目程度,多讓人看你一眼,你就多一次機會。

                    13、資金不足,支付第一期店租金的最佳方式:比如簽一年合同的房租,房東當然希望你一次性支付,但如果你的資金不足或你的眼光看不準這個地段,你希望能夠降低風險。最好的辦法是:談好租金以后,在第二次去談的時候,就先告訴房東可以現在馬上租下來,但因資金不是很足,可以先付房租2-3個月,讓你周轉一下,房價可以每月多付100或更多,你答應房東的另一條件是下一次付房租,提早前15天給付,如到時不付,房東可以馬上收回。房東一般會考慮并同意這點的。如此,租金的風險,你可以降到最低,如經營不好,你到期離開也沒有很大損失。每年增加千把塊錢的支出,應該不是很大問題。

                    14、每個城市均有出入城鄉的幾個重要街道或通道,人流最多的三叉口或許是生意的最好地段。

                    15、麥當勞計算人流量的方法是用秒表掐算固定時間內的流量,這個考察方式成本不大,值得模仿。

                    16、肯德基選址時要根據商圈穩定度和成熟度、人流量、車流量。根據人流活動路線的測算、人流的主要活動路線、會不會被競爭對手截住、會不會迷路等方面綜合打分來最終確定選址,雖然你未必能像他們測得那么準,但也不是不能試。

                    17、多合適的地段也要和你手頭的資金相對應,切記房租成本無論如何也不能超過預期流水的20%,不然肯定就賠了。

                    18、一條能穿過幾條商業街的胡同也是合適地點。前提是保證這幾條商業街是休閑產業,且不太寬。

                    19、選中一塊地方,跟房東談房租的時候,一定要把你的特色表現出來,讓他相信你可以給他帶來穩定的收益,這樣你就可以談到一個更合適的價格。

                    轉讓餐廳的注意事項:

                    步驟/方法

                    1. 分析前手要轉讓的原因,這個原因你有能力解決或避免嗎(都是餐飲)。

                    2. 轉讓費用的問題,轉讓后還能繼續經營多久,性價比怎么樣。

                    3. 后續的租金多少、如何交納,有優勢嗎。

                    4. 手續是否齊全,如是轉租原業主同意嗎。

                    注意事項

                    • 這幾個比較重要。

                      這個話題也是老生長談了

                      接別人的店先要看那個店的地段

                      不管你干過沒,只要地段好就可以考慮接

                      開店中再摸索經驗也不遲

                      至于被騙,只要多留心就能知道那是不是騙人的

                      做什么事情都不要急.冷靜考慮很重要

                    店鋪轉讓或轉租可以節省投資、時間及精力等,但也存在較大的風險,一般會遇到:接手后 房東不讓轉讓問題,房東惡意漲租,轉租人未經房東同意私自轉讓等問題。 店鋪轉讓大致分以下幾個步驟:

                    一、確定轉讓人的身份,看他是否有與房東的租賃協議,如果店鋪經營者就是房屋的所有者, 首先要查看店鋪的產權證明、營業執照、衛生許可證等其他相關證件是否齊全,并初步 咨詢轉讓價格及房屋的租金情況。 如果店鋪經營者也是承租人,則必須查看其與房屋產權人所鑒定的原始合同,并檢查其是否有轉讓(轉租)權;鑒定合同時要三方同時在場并鑒字證明。(即產權人、經營者、接手者) 因為一般情況下轉讓之前,轉讓人都會要求在簽定協議之前要交付一定數額的定金,如果這里不注意很容易被騙。

                    二、若有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經營設備、裝修等轉讓項目的具體價格。若談 定則可預付一定數量的定金,以保證優先接手店鋪的權利,定金收取方出具定金收條, 收條要寫清時間、金額、定金的用途等具體內容。這里要注意是整體轉讓還是空店轉讓,如果是整體轉讓請千萬點清設備和物品明細,免得少數量或缺質量。

                    三、雙方鑒定《店鋪轉讓協議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權利與義務。

                    四、合同簽署完畢,按合同約定方式結付轉讓費用。

                    五、轉讓方有義務協助接手方進行過戶變更手續,因此,接手方要及時憑鑒定合同及其他所 需證件到工商部門辦理好更名登記手續,以確定經營的合法性。

                    六、務必考察店鋪轉讓的原因及之前的債權、債務情況,并在合同中明確注明,以免跌入轉 讓合同的陷井。

                    八、務必事先調查清楚您所看中的店鋪地段在短期內是否有市政方面的拆遷規劃,從而避免 上當受騙。

                    九、為了避免造成房東干涉轉讓的事情發生,請務必在合同簽定時與房東約定好:有轉讓的 權利,有優先續租權,房東不得以任何方式涉店鋪轉讓。


                    *接手餐廳的常見問題

                    很多想從事餐飲創業的人在沒有找到合適地段的時候都想接一個“轉讓店”準備大干一場,這本來值得慶賀,可如果不小心,在接手“轉讓店”的時候誤入陷阱,搭上時間精力不說,搞不好,還要增加經濟損失,更嚴重者,惹上官司纏身,徒增煩惱。可如果在接手“轉讓店”時能搞清楚以下幾個問題,那結果可能就不一樣了。可如果不小心,誤入陷阱,搭上時間精力不說,搞不好,還要增加經濟損失,更嚴重者,惹上官司纏身,徒增煩惱。


                    接手“轉讓店”,應把以下幾個問題搞清楚

                    1.轉手者是房東還是租賃者?

                    如果是房東出租場地,那么,要請房東拿出有效的產權證,根據產權證,對房屋的建筑面積、結構等情況進行檢查,避免張冠李戴,以假亂真。如果是租賃者轉讓餐飲,必須請房東出面共同商議,分清楚哪些東西是房東的,哪些東西是租賃者的,三方當面清點,出具文字憑據,簽字畫押,方可深談。

                    2.這個地方能開餐館嗎?

                    不要單方面只聽信“轉讓者”的話,有條件的話,應該到房產、消防、公安、環保、街道等部門了解一番。另外,餐館周邊的老百姓對餐館經營什么態度至關重要。一方面,周邊百姓是未來的消費準顧客,忽視不得;另一方面,百姓現在的環保意識、維權意識非常強。百姓不滿意,上訪、訴訟、上門爭辯、媒體曝光,都有可能出現。

                    3.“轉讓店”有歷史遺留問題嗎?

                    要親自到自來水公司、電業局、環保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費、電費、環保費、煤氣費、供熱費的繳納情況,如果未交清,請轉手者將剩余部分繳納完畢,并將交費發票出示,看清確認后復印留存,妥善保管。停水停電停氣,無論停哪一樣,都無法營業。

                    4.“轉讓店”有違法違紀記錄嗎?

                    親自到工商管理部門、稅務部門了解工商管理費、應繳納稅款是否繳納完畢,有否罰款,如果有的話,請轉讓方到相關部門繳納完畢,并將相關票據復印留存,妥善保管。工商管理費、應繳稅款屬國家強制征收的項目,如未交齊,有可能面臨營業執照作廢、停辦營業執照、罰款等相應處罰。

                    5.該店與前員工有經濟糾紛嗎?

                    要將以往與餐飲有關的單位、人員聯系到,通報餐飲租售情況,盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔保、抵押、應付賬款和經濟糾紛情況,分清責任,避免在以后的經營中發生糾紛。因為在轉讓酒店時,很多員工跟著一起“轉讓”,所以一定要分清賬。

                    6.要確定合同的法律主體及合同類別。

                    一定要搞清楚:合同是和房東簽約還是和轉讓人簽約;合同類別是承包合同還是租賃合同。從分清責任的角度說,合同的法律主體應選擇房東,合同的類別是租賃合同。

                    7.簽訂合同,務必請房東到場。

                    餐館經營火爆之后,因房東反悔發生經濟糾紛的事情數不勝數,最為常見的是從合同里尋找破綻。如果房東老謀深算,在簽訂合同時即留下伏筆,那以后的經營就“危機”重重了。餐館的房東最見不得別人借用他的房子賺錢,恨不得把所有的利潤據為己有,因此一定要注意。

                    8.要確保所簽訂的合同完整有效。

                    簽合同時可以咨詢專業律師,或找幾本關于《合同法》內容的書籍了解清楚。在這些地方多花一點錢,以后的經營就少了許多麻煩。

                    9.支付轉讓費,應在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進行。

                    轉讓費支付宜晚不宜早,給自己多留一點時間,以免后悔。錢在自己手里,主動權就在自己這里,這間房子不滿意,還可以到別處看看。千萬不要被個別房主的花言巧語所迷惑,畢竟,他是出租餐館的直接受益人。

                    10.接手當日,馬上換鎖。

                    害人之心不可有,防人之心不可無。餐館的鑰匙,經手的人很多。餐館鑰匙也是餐館安全的第一道門崗,為保險起見,換鎖是第一要務。要不然,一夜之后,店內空空如也。這樣的事情,在餐館頂兌時并不少見。


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