餐廳選址的十大深坑,看看你中招了嗎?

                    職業餐飲網2021-06-04 11:42:44


                    來源:餐飲公會


                    地理位置好、房租便宜、離家近、附近有成功案例、風水好……


                    選址總是有那么多自欺欺人的理由,你仔細甄別、精打細算,以為自己終于找對了位置,撿了一個大便宜,其實是被賣了還在幫著別人數錢。


                    我們在選址的時候會遇到哪些坑?哪些問題最容易被餐飲人忽略?


                    以下十種經典的選址潛規則,看見了可要繞道而行,一旦入坑就沒有翻身的機會。



                    一、無中生有:大品牌都來了,你還不來?


                    坑:麥當勞、肯德基、必勝客……這些大品牌都入住了,你還不來?


                    當餐飲老板想進駐一個陌生的商城時,并不知道顧客是否認可它,往往會選擇標桿品牌做參考,如果這時地產告訴你有很多大品牌已經入駐,那老板絕對會盲目跟從。


                    但實際上,地產公司跟這些品牌可能只是意向聊過,并沒有最終確認,知道你榜大牌,專門挖坑等你來跳。


                    這一招其實非常老套,但一般餐飲經驗不足的人還是會中招。


                    二、合伙做局:龍頭品牌都在裝修了,你還不信?


                    坑:麥當勞、肯德基、必勝客……都在裝修了,你還不信?


                    地產商為了高效招商,會給餐飲龍頭品牌一個非常低的房租價格,如同個樓層同個位置,均價10元/平/天,給大品牌就是5元/平/天,給你就是20元/平/天,拿你的銀子去填大品牌的虧空。


                    需要注意的是,你的生意需要比大品牌好幾倍才能跟它的成本持平,但往往你很難拼得過大品牌。


                    三、指鹿為馬:旁邊的大品牌,調換走了


                    坑:把一個大品牌旁邊的位置以一個偏低的價格給你。

                    ?

                    地產公司介紹店鋪位置的時候會告訴你在某某大品牌旁邊,但最后,這個大品牌會以某個原因調換位置,到時候,你的邊上有可能全是屌絲品牌。


                    一般餐飲新人和開過3到15家餐廳的老板很容易中這個招。


                    四、偷梁換柱:電梯滾動方向一變,客流馬上改變


                    坑:以后這個位置就是主入口,人流全從這里走,動線多棒!


                    當你用一個高價簽了一個動線較好的位置后,商場會定期調整滾梯的走向從而改變動線,你就從上風上水跑到下風下水去了。


                    所以餐飲老板在選址的時候,可以在合同里附加一條,電梯的滾動方向不可改。


                    這個坑連很多餐飲老司機都會栽進去。


                    五、鐵砂餡餅:真正的好位置不會輕易落到餐飲老板手里


                    坑:出來一個好位置,趕緊的,過了這個村就沒那個店了。


                    地產都有自己的圈子,好的資源都會被圈里人占著:


                    一類商鋪由餐飲大佬把持,通過專有渠道變現,外界是不知道的。


                    二類商鋪由既能引客流也能吸引餐飲店入駐的明星品牌把持。


                    三類商鋪由大型餐飲連鎖招商選址人把持,不會落到餐飲老板手里。


                    而四類商鋪就是商城剩下的一些比較差的商鋪,通過關系戶去推薦給做餐飲的熟人,而這就是大餡餅,投入進去穩賠不賺。


                    六、瞞天過海:上家的營業數據參考價值不高


                    坑:看看這家,還沒你們好呢,一月也能輕松賣個幾十萬 ?:


                    如果成熟的商場有某個商鋪因為房租太高不干了,地產公司會找同質同類的餐飲店,告知無需再投入裝修成本,同時還會提供上家餐廳較高的營業數據供參考,從而賣出更高的價格。


                    需要警惕的是,一般這種數據參考價值可以忽略。


                    七、守株待兔:不是商場爆滿,餐廳生意就會爆好


                    坑:看這商場爆滿,不掙錢為什么大家都打破頭往里擠?



                    別說,有些品牌就是不掙錢,但也要進入到商場最好的位置,因為它需要大量的客流,從而吸引加盟商,雖然餐廳會賠本但是通過加盟可以掙錢,所以餐飲老板不可只看表面而打破頭往里擠。


                    八、從前有座山:上家為啥不干了?


                    坑:門店很掙錢,但我要出國,急著出手?


                    這個坑一般發生在街邊店,商圈存在硬傷,需要轉讓。


                    但如果說實話,恐怕租出不去,就會找到很多非常容易讓人接受的理由,如“我要出國了”,“家里有急事需要錢”,“合伙人鬧翻了”等等,等你接了,剩下的就可以“準備后事”了。


                    九、金蟬脫殼:物業條件不能做餐飲,傻眼了


                    坑:干餐飲絕對沒問題,先干著,手續慢慢來,這地方沒人管的 。

                    ? ?


                    很多街邊商鋪房屋存在手續上的死結,屬于違建或非商業產業,一旦接手,消防、衛生、環保手續很難下來,需要花大量的時間和成本,到最后可能還是開不起來,只能轉讓,這種坑連餐飲老手很容易中招。


                    十、拋磚引玉:進的早,卻成了商場鋪路填坑的小磚頭


                    坑:越早進越便宜,再拖就不這價了?


                    一個新的商業地產位置再好也需要花半年來養客,大部分需要一年,有的甚至需要三年,當你早期以低價進來后,發現沒有人流。


                    等商圈成熟了,那時候房租就會翻倍增長。而你就是那塊磚,鋪路填坑用的“小磚頭”。


                    商圈選址測評是個技術性很強的專業,不是一朝一夕能夠學會的,有些秘密沒人點醒你,你就算干一輩子都不會知道的,所以說很多餐飲不是因為管理而死的,而是被坑死的。


                    想找到一個合適的商鋪是需要經驗的,這些經驗是聽課聽不來的,而且這個經驗必須是失敗的經驗,如果你沒有的話可以找一個餐飲行業的老司機——曾經被失敗過很多次的老司機,才能避免被坑。


                    - END -

                    統籌丨彭景? ??

                    編輯丨馬聰? 視覺丨馮亞欣


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